汕府辦〔2026〕7號

各縣（市、區）人民政府，市政府各部門、各直屬事業單位：

　　《汕尾市鄉村地區“通則式”規劃管理規定（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中所遇問題，請徑向市自然資源局反映。

　　汕尾市人民政府辦公室

　　2026年5月25日

汕尾市鄉村地區“通則式”規劃管理規定

（試行）

第一章 總 則

　　第一條為進一步深化農村改革，加快實現鄉村地區規劃管理全覆蓋，為鄉村各類開發建設活動提供規劃管理依據，助力推進鄉村全面振興，現結合汕尾市實際，制定本規定。

　　第二條鄉村規劃管理要與村規民約、村民議事、政務審批深度結合，提高鄉村規劃建設水平。

　　第三條 本規定適用于城鎮開發邊界外和無詳細規劃的城鎮開發邊界處，經評估無需編制村莊規劃、現行村莊規劃不適用且暫不新編規劃，或已編村莊規劃尚未批復的鄉村地區。

　　第四條 本規定作為前款適用范圍內的村莊實施國土空間用途管制、核發鄉村建設項目規劃許可的依據，可用于集體建設用地上的農村住房、鄉村公共設施和鄉村產業等鄉村建設項目。

　　農村住房涉及的用地類型為農村宅基地（0703地類）。鄉村公共設施涉及的用地類型包括農村社區服務設施用地（0704地類）、公共管理與公共服務用地（08地類）、城鎮村道路用地（1207地類）、交通場站用地（1208地類）、其他交通設施用地（1209地類）、公用設施用地（13地類）、綠地與開敞空間用地（14地類）等。鄉村產業涉及的用地類型包括商業服務業用地（09地類）、工業用地（1001地類）、倉儲用地（11地類）等。

　　第五條 新增集中建房、鄉村公共設施和產業項目可單獨編制地塊圖則；現有農村居民點內涉及新建、改建、拆除的零星建設，可根據需要采用“通則式”規劃管理規定或以自然村落為單元編制規劃簡圖。依據批準后的地塊圖則或規劃簡圖辦理規劃許可。

　　第六條位于歷史文化名鎮、名村、傳統村落保護名錄內的鄉村地區的規劃管理同時應滿足國家、省、市相關規定，并按照經批準的相關保護規劃執行。

第二章 底線管控

　　第七條鄉村地區建設應嚴格落實相關法律法規和國土空間總體規劃確定的耕地和永久基本農田保護紅線、生態保護紅線、河湖管理范圍、地質災害和洪澇災害風險控制線（區）、各級各類歷史文化保護線、重大基礎設施廊道等各類空間底線管控要求。

　　第八條鄉村建設行為應嚴格避讓山洪、滑坡、泥石流、洪澇、地震斷裂帶等災害易發區域，落實災害隱患防范措施。應落實海岸建筑退縮線管控要求。

　　第九條鄉村建設項目用地的使用應嚴格遵守國家、省鄉村振興用地負面清單和城鎮開發邊界外建設項目準入目錄清單要求。

第三章 用地管理

　　第十條村莊建設用地應選址在地質條件較好、環境適宜、交通方便的地段，優先利用存量建設用地、村內空閑地或其他未利用地，少占或不占耕地。

　　第十一條鄉村建設行為原則上應在村莊建設邊界內開展，對空間區位有特殊要求、確需在村莊建設邊界外選址的零星文化旅游設施、農業設施、鄰避設施項目等，在符合耕地保護等政策要求的基礎上，可使用規劃“留白”機動指標予以保障。

　　加強縣域統籌，強化與全域土地綜合整治等工作銜接融合。在充分尊重村民意愿的基礎上，鼓勵通過全域土地綜合整治等方式，優化村莊布局。

　　第十二條農村住房應嚴格落實“一戶一宅”，按照《汕尾市農村建房條例》及各縣（市、區）農村建房的相關文件要求執行。新批準宅基地的用地面積標準和控制要求不得超過項目所在地的縣（市、區）有關規定。鼓勵各縣（市、區）結合實際，引導鄉村有序劃定聯排式住宅集中建設區，鼓勵村民合作共建。對人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，鼓勵通過建設村民公寓式住宅的方式保障村民“戶有所居”。

　　第十三條村莊公共設施的用地布局及規模要求應符合國家和地方相關行業標準的規定。

　　鄉村公共服務設施應優先盤活利用現有設施空間，推進設施共建共享和復合利用，新增公共設施宜選址在位置適中、內外聯系方便的地段，方便村民使用。

　　鄉村道路規劃選線應與沿線配套設施、產業園區、旅游景區等一體化考慮，統籌農業生產、鄉村旅游等交通需求。因地制宜規劃布局公交站場和停車場地，支持統一規劃公共停車場，新建停車位應預留充電樁安裝條件。

　　鄉村公用設施應充分考慮地形地貌、防災減災、鄰避距離等要素，在滿足功能需求的前提下減少對環境和生活的影響。

　　第十四條鄉村產業項目原則上應為直接服務于鄉村振興和農村生產生活的項目，應符合所在鄉鎮主體功能定位和產業規劃，且建設用地面積不超過30畝。對于發展農產品初加工、休閑觀光旅游必需的配套設施建設，允許在村莊內部就近布局建設。

　　第十五條鼓勵鄉村利用廣場、公園、打谷場等開敞空間，設置應急避難場所；利用公共服務、物流、旅游等設施，嵌入物資儲備、應急醫療服務點等應急保障功能。

第四章 彈性管制

　　第十六條在不突破國土空間底線管控和規劃強制性內容、不涉及村莊安全問題、不影響村莊公共利益及村莊整體風貌的前提下，可適當增加土地管控彈性。

　　第十七條在滿足安全、環境等要求和相關標準、規范的前提下，支持符合以下情形的土地混合使用和用地性質變更轉換：

　　（一）符合公共利益需求的前提下，允許鄉村公共設施項目用地之間相互混合使用或用地性質變更轉換，允許鄉村產業項目用地混合或變更轉換為鄉村公共設施項目用地；

　　（二）符合相關產業政策的前提下，允許鄉村產業項目用地之間相互混合使用或用地性質變更轉換。

　　第十八條在確保安全和滿足有關行業規范及主管部門要求的前提下，鼓勵對依法登記的農村建設用地進行復合利用，?保持原有用地性質不變?，并通過?商事登記等法定程序?辦理相關手續，以有序發展鄉村民宿、農產品初加工、電子商務等鄉村產業。

　　第十九條統籌考慮鄉村建設項目類型與實際情況，合理安排村莊留白用地的使用時序和規模。支持留白用地根據需要變更轉換為其他村莊建設用地類別。

第五章 建設控制

　　第二十條鄉村建設項目應結合鄉村經濟、社會和文化發展水平，合理確定建設控制指標，滿足項目建設需求。

　　第二十一條農村宅基地、鄉村公共設施、鄉村產業等建設用地控制指標應結合所在規劃分區進行分類管控，具體控制指標按照《建設用地控制指標表》執行。

　　建設獨立式住宅或聯排式住宅的，每戶宅基地用地面積標準和控制要求參照項目所在地的縣（市、區）農村建房的管控要求執行。各縣（市、區）可根據需要分類制定農村住房建設標準，并向社會公布。

　　第二十二條鄉村各類新建建筑退讓鐵路距離應符合現行《鐵路安全管理條例》《廣東省鐵路安全管理條例》等相關文件規定。

　　鄉村各類新建建筑退讓公路的距離從公路用地外緣起向外計算：高速公路不少于三十米，國道不少于二十米，省道不少于十五米，縣道不少于十米，鄉道不少于五米。

　　第二十三條農村建筑間距應不妨害相鄰權、地役權，應保障相鄰房屋的正常采光、通行和消防要求。

　　新建農村建筑的耐火等級不宜低于一、二級，建筑之間或與其他耐火等級建筑之間的防火間距不宜小于4米，當符合下列要求時，其防火間距可相應減小：

　　①相鄰的兩座一、二級耐火等級的建筑，當較高一座建筑的相鄰外墻為防火墻且屋頂不設置天窗、屋頂承重構件及屋面板的耐火極限不低于 1.00h 時，防火間距不限；

　　②相鄰的兩座一、二級耐火等級的建筑，當較低一座建筑的相鄰外墻為防火墻且屋頂不設置天窗、屋頂承重構件及屋面板的耐火極限不低于 1.00h 時，防火間距不限；

　　③當建筑相鄰外墻上的門窗洞口面積之和小于等于該外墻面積的 10%且不正對開設時，建筑之間的防火間距可減少為2米。

　　現有農村居民點內的零星獨立式住宅建設，原則上要滿足現行相關建筑設計和工程建設消防技術標準；受各種客觀歷史條件限制無法滿足的，優先異址新建，無法異址新建的，在保障公共利益和妥善考慮相鄰關系人利益的前提下，經論證，建筑退距、建筑間距、消防車道、消防救援場地設置等指標和要求可按不低于現狀水平控制，但應綜合運用新技術、新設備、新材料，及提高建筑外圍護結構防火性能、增設室外消火栓和加強后期使用管理等保障措施提高結構、消防安全水平。

　　第二十四條鄉村應結合村莊分類、人口規模、設施服務能力和村民實際需求，統籌鄉村公共服務設施建設。設施的配置類別、面積和相關要求，可參照《社區生活圈規劃技術指南》（TD/T 1062-2021）執行，詳見《鄉村社區生活圈服務要素配置建議表》。鄉村公共服務設施用地控制指標應執行各行業規范要求，具體根據建設需求確定。

　　第二十五條鄉村建設項目的停車位設置應充分考慮鄉村地區小汽車未來發展趨勢，合理布局和預留停車空間，靜態交通采用多種停車形式。農村宅基地在本村范圍內就近解決停車需求。鼓勵結合農村公共設施用地、農村公路周邊等區域設置公共停車空間。新建鄉村產業項目的停車位指標宜按照0.2-1.0車位/百平方米計容建筑面積，鼓勵村莊公共停車場預留不低于10%的充電停車位比例。

第六章 風貌管控

　　第二十六條鄉村風貌應落實已批準的國土空間規劃的相關要求。鼓勵保留鄉村原有樹木并選用鄉土作物開展鄉村綠化，合理布局綠化空間，提升鄉村綠化的整體風貌。

　　第二十七條農村住房風貌應符合《汕尾市關于加強農房管控風貌提升的指導意見》（汕鄉振組〔2020〕11號）等相關文件管控要求。各縣(市、區)要構建統一協調的農房建筑風貌，依據村莊總體風貌定位，明確農房的色彩、高度等風貌管控要素。鼓勵有條件的村莊建設集中式的農村居民點，在滿足農房風貌管控要素要求的前提下，按照“統一規劃、統一設計、統一施工、統一監管、統一驗收”的模式建設新村新貌。

　　第二十八條鄉村公共設施建設風貌應在滿足公共建筑使用功能的基礎上，應體現地域及文化特色，并注重與周邊農房和環境風貌的色彩協調。鼓勵使用新技術、新工藝和生態環保材料，促進公共建筑功能整合、環境協調。對于有鄰避影響的鄉村基礎設施，宜進行隱蔽性設計，加強設施界面的景觀化處理。

　　第二十九條鄉村產業建設在滿足功能要求的前提下，產業建筑高度與建筑風格應注重與周邊農房和環境風貌的協調，建筑色彩宜采用潔凈素雅的色調，與農村住房建筑的主色調搭配。鄉村產業建筑應發揮現代建筑工藝新技術的作用，鼓勵使用節能環保、綠色低碳等新材料，鼓勵使用鄉土材料或具有鄉村風格的替代材料，不宜大量采用玻璃、馬賽克瓷磚、金屬等高反光率材料。

第七章 組織實施

　　第三十條依據本規定編制地塊圖則的，圖則應明確項目地塊位置、用地面積、用地性質、容積率、計容建筑面積、建筑面積、建筑密度、綠地率、建筑高度、建筑風貌、建筑退讓要求等信息，涉及使用留白用地、土地混合使用或用地性質變更轉換的，需在地塊圖則中增加相關內容說明。依據本規定編制的規劃簡圖，應明確拆建農房、新建農房和改建農房等信息，具體參照《地塊圖則和規劃簡圖制圖樣式》執行。

　　第三十一條依據本規定編制地塊圖則或規劃簡圖的鄉村建設項目，由村民委員會或者村集體經濟組織向鎮人民政府提出申請，鎮人民政府評估論證后組織編制。地塊圖則或規劃簡圖經村民大會或者村民代表會議討論同意后，依法在村內公示欄和鎮人民政府官方網站公示，公示時間不得少于十日。公示期滿無異議的，報縣級自然資源主管部門會同相關部門審查，審查通過后由鎮人民政府報上一級人民政府批準，依據經批準的地塊圖則或規劃簡圖依法核發規劃許可，納入國土空間規劃“一張圖”。涉及使用留白用地、土地混合使用或用地性質變更轉換的，需在地塊圖則中增加相關說明。

第八章 附 則

　　第三十二條本規定頒布實施前，已取得規劃條件且規劃條件在有效期內的建設項目，可按原有規劃條件執行。

　　第三十三條本規定由汕尾市自然資源局負責解釋。本規定執行過程中，如有國家、省最新規定的，按新規定執行。

　　第三十四條各縣（市、區）參照本規定執行，可根據需要對本規定進行細化。

　　第三十五條本規定自印發之日起施行，有效期三年。

附件：

　　1、建設用地控制指標表

　　2、鄉村社區生活圈服務要素配置建議

　　3、地塊圖則和規劃簡圖制圖樣式

附件1-3（點擊下載）